您的位置:天津市外环线以内城中村改造项目成本控制办法
津国土房拆〔2010〕283号
第一章 总 则
第一条 为加强对城中村改造项目的成本控制，根据国家和本市有关规定，结合城中村改造工作实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于城中村改造项目的成本控制及管理。
2010年6月30日之前已经签订改造投资协议的城中村改造项目，仍按照原补偿安置方案规定的补偿安置标准和投资协议约定的投资额、拨款方式等执行。变更补偿安置方案和标准的，区政府和投资单位需共同报市保障性住房建设和城中村改造领导小组(以下简称“市领导小组”)批准。
第二章 相关单位责任
第三条 区政府是城中村改造和成本控制的责任主体，主要负责：
(一)组织镇政府(街道办事处)、村委会会同投资单位制定拆迁补偿安置方案；
(二)组织镇政府(街道办事处)、村委会及区有关部门会同投资单位对改造范围内现状宅基地和房屋面积、土地权属、人口等进行调查，根据调查结果和拆迁补偿安置方案核定安置房建设量；
(三)审核村委会和安置房建设单位申请的改造资金，监督改造资金的使用，确保专款专用；
(四)监督村委会严格实施拆迁补偿安置方案；
(五)组织协调区建设、规划、土地、房管、镇政府(街道办事处)等相关部门办理土地整理储备、土地征转、房屋拆迁、安置房建设、土地出让等手续，协调解决拆迁和安置房建设中的难点问题；
(六)督促村委会和安置房建设单位按期完成拆迁和安置房建设任务；
(七)处理因征地拆迁补偿安置引发的争议、纠纷、信访等问题。
第四条 镇政府(街道办事处)主要责任：
(一)按照区政府统一部署，组织村委会对改造范围内现状宅基地和房屋面积、土地权属、人口等进行调查；
(二)监督村委会实施拆迁补偿安置方案；
(三)协调解决拆迁和安置房建设中的难点问题；
(四)配合土地管理部门办理改造范围内土地征转手续，出具相关文件、资料；
(五)督促村委会按期完成拆迁任务；
(六)处理因征地拆迁补偿安置引发的争议、纠纷、信访等问题。
第五条 村委会主要责任：
(一)将区政府统一制定的拆迁补偿安置方案广泛征求村民意见；
(二)按照区政府统一部署和镇政府(街道办事处)统一安排，对本村改造范围内现状宅基地和房屋面积、土地权属、人口等进行调查，并将调查结果张榜公布，接受村民监督；
(三)按照房屋拆迁进度据实申请改造资金；
(四)严格执行拆迁补偿安置方案，组织实施动迁，妥善安置被拆迁群众；
(五)配合安置房建设单位做好安置房建设和村民选房工作；
(六)做好拆迁及土地整理阶段的管线设施切改、房屋及设施拆除、渣土清运、现场围挡和相关土地、房屋权属凭证收回注销等工作，并积极配合专业配套部门开展各项配套工程施工建设；
(七)配合土地管理部门办理改造范围内土地征转手续，出具相关文件、资料；
(八)按照改造投资协议约定的时间和标准向投资单位交付土地。
第六条 安置房建设单位主要责任：
(一)严格执行国家和本市建设工程招投标和造价管理相关规定；
(二)按照安置房建设和配套进度据实申请改造资金；
(三)办理安置房项目计划、规划、用地等手续，统一组织实施安置房建设。
第七条 投资单位主要责任：
(一)参与制定拆迁补偿安置方案，并对方案进行确认；
(二)参与调查改造范围内现状宅基地和房屋面积、土地权属、人口等情况和核定安置房建设量；
(三)筹集改造资金并按照拆迁、安置房建设和配套进度分期拨付，确保资金按时到位；
(四)审核安置房建设单位和村委会申请的改造资金；
(五)会同开户银行监管改造资金的使用。
第三章 改造成本构成
第八条 改造成本由前期费用、安置房建设费用、土地征收和转用费用、房屋拆迁补偿费用、绿化和看管等费用、财务和管理等费用构成。
第九条 前期费用包括改造实施前为该项目的实施而发生的规划前期策划、土地评估、测绘、现状调查、权属登记、制图等费用。各项费用标准按照国家和本市规定执行。
第十条 安置房建设费用由住宅建设费用、经营性公建建设费用和配套公建建设费用构成，包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、小区内各项基础设施配套工程费、小区外各项市政基础设施配套工程费、非经营性公建配套费和相关税费。上述各项费用标准，分别按照招投标文件、物价部门有关批复文件以及本市经济适用房有关优惠政策执行。
第十一条 土地征收、转用费用包括征收土地的补偿费用(土地补偿费和安置补助费两项之和)、地上附着物和青苗补偿费，以及土地征收、转用的税费。
征收土地的补偿费用，按照本市征地区片综合地价标准执行。
地上附着物和青苗补偿费，按照本市征收土地地上附着物和青苗补偿标准执行。
土地征收、转用税费，按照国家及本市相关规定标准执行。
第十二条 房屋拆迁补偿费用包括公建和选择货币补偿的住宅拆迁补偿费、临时安置补助费、设施迁移补助费等。各项费用标准按照国家和本市城市房屋拆迁管理有关规定和区政府制定、投资单位确认的拆迁补偿安置方案执行。
第十三条 绿化和看管等费用包括土地储备期内临时绿化和看管所发生的费用、洒水降尘费用、管线切改等工程费用。
(一)临时绿化和砌建围墙费用参照国家及本市工程造价有关定额标准执行。
(二)洒水降尘和土地看管费用按照本市有关规定标准执行。
(三)为满足土地出让需要，依据规划实施的管线切改及修建临时道路等发生的工程费用，按照工程合同结算。
第十四条 财务费用按照城中村改造项目期限和实际银行贷款利率计算。
通过银团贷款融资的，可以将银行按照有关规定收取的贷款安排费、承诺费等相关费用计入财务费用。
第十五条 管理费用由投资单位按照本市相关规定提取。
第四章 改造成本核定
第十六条 城中村改造项目启动前，区政府应当会同投资单位组织专业部门逐户调查房屋和土地面积，核实人口和土地权属关系。调查结果由经办人和住户共同签字确认，村、街镇、区三级核实盖章，并保存备查。区政府对调查结果的真实性负责。
调查结果应当以村为单位张榜公示不得少于5日，接受村民民主监督。村民对调查结果提出质疑的，区政府应当在3日内组织专业部门进行复查，镇政府(街道办事处)、村委会和村民参加，并对复查结果进行确认。
第十七条 市保障性住房建设和城中村改造领导小组办公室(以下简称“市办公室”)应当组织专人对调查结果进行抽查、复核。经核实调查结果与实际不符的，应当通知区政府立即纠正。
第十八条 在核量工作中涉及违规操作的，对有关责任人员依照相关规定予以处理。
第十九条 区政府应当组织镇政府(街道办事处)、村委会会同投资单位以区为单位统一制定补偿安置方案，并报市办公室备案。2010年6月30日之前已经签订改造投资协议的城中村改造项目，仍按照原补偿安置方案执行。
村委会、镇政府(街道办事处)、区政府应当严格执行补偿安置方案，确保政策的统一性和连续性，不得随意提高或降低补偿安置标准。
第二十条 城中村改造费用包括前期费、安置房建设费、土地征收和转用费、房屋拆迁补偿费、绿化和看管等费用。改造费用确定方式为据实结算或包干使用，由区政府自行选择。2010年6月30日之前已经签订改造投资协议的城中村改造项目，仍按照原投资协议约定的费用确定方式执行。
(一)选择据实结算方式的，建立成本预、决算管理机制，由市办公室负责实施。
1、区政府应当会同投资单位根据拆迁改造量调查结果和补偿安置方案按照各项费用标准编制项目成本预算报市办公室备案，作为决算的依据。成本预算备案后不得随意调整，确需增加投资的，区政府和投资单位协商一致将调整意见报市领导小组审批；增加投资超过10%以上的，须报经市政府批准。
2、改造完成后，区政府应当会同投资单位按规定据实编制改造成本决算报告，经具有相应资质的审计机构审计后报送市办公室审核。成本决算超预算10%(含)以内的，须报经市领导小组批准；成本决算超预算10%以上的，须报经市政府批准。未经批准的，超预算部分不得计入改造成本，造成损失的，追究相关人员责任。
(二)选择包干使用方式的，改造费用节余部分归区政府，超支部分由区政府自行解决。区政府应当会同投资单位根据拆迁改造量调查结果和补偿安置方案，按照各项费用标准确定改造费用总额，并在改造投资协议中明确。改造投资协议应当报市办公室备案。
第五章 改造资金拨付和使用
第二十一条 城中村改造投资协议由区政府、村委会和投资单位三方共同签订。协议签订后，区城中村改造办公室(以下简称“区办公室”)、安置房建设单位、村委会应当在投资单位的开户银行开立专用账户，对改造资金实行封闭运作，投资单位将改造资金拨付区办公室，再由区办公室拨付安置房建设单位和村委会。
2010年6月30日之前已经签订改造投资协议的城中村改造项目，仍按照原投资协议约定的拨款方式执行。
第二十二条 投资单位按照城中村改造拆迁、安置房建设和配套进度拨付改造资金，确保资金按时到位，各项费用拨付流程如下：
(一)前期费用由投资单位按照协议、合同的约定直接向相关单位支付。
(二)安置房建设费用
1、勘察设计和前期工程费包括安置房建设项目前期需发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地的费用。安置房项目取得规划选址意见书后，安置房建设单位提出拨款申请附预算书、收费标准和依据等，经区办公室审核后，报投资单位复核确认拨付。
2、建筑安装工程费包括列入施工图预(决)算项目的房屋主体部分土建(含桩基)工程费、水电气暖安装工程费及附属工程费。安置房开工后，安置房建设单位按照施工合同约定的付款进度提出拨款申请附施工合同、标书、工程预算书、工程量结算清单和造价结算清单等，经区办公室审核后，报投资单位复核确认拨付。
3、安置房小区内各项基础设施配套工程费包括安置房小区规划红线内的道路、自来水、供电、燃气、供暖、污水、雨水、中水、通讯、路灯、绿化及环卫等设施建设的费用。安置房建设单位按照施工合同约定的付款方式，提出拨款申请附施工合同、工程预算书等，经区办公室审核后，报投资单位复核确认拨付。
4、小区外各项市政基础设施配套工程费包括市配套部门组织实施的给水、燃气、中水、雨水、污水、道路、绿化、供热、供电等工程费用。安置房建设单位按照配套合同约定的付款方式，提出拨款申请附与市配套部门签订的配套合同等，经区办公室审核后，报投资单位复核确认拨付。
5、非经营性公建配套费包括安置房小区内的各种非经营性公共服务设施建设的费用。安置房建设单位按照配套合同约定的付款方式，提出拨款申请附与区配套部门签订的配套合同等，经区办公室审核后，报投资单位复核确认拨付。
6、其他税费包括国家和本市规定必须缴纳的相关税费。安置房建设单位提出拨款申请附税务等部门出具的纳税通知书或缴纳标准和依据等，经区办公室审核后，报投资单位复核确认拨付。
(三)房屋拆迁补偿费由村委会定期提出拨款申请附上期拆迁补偿安置明细等，经区办公室审核后，报投资单位复核确认拨付。对超出拆迁补偿安置方案规定的补偿安置标准的，投资单位有权拒绝付款。
(四)土地征收、转用费用由投资单位按照土地管理部门的要求直接拨付。
(五)绿化和看管费用、洒水降尘费用、管线切改等工程费用由村委会提出拨款申请附相关合同、协议、收费标准和依据等，经区办公室审核后，报投资单位复核确认拨付。
第二十三条 开户银行应当按照投资单位审核确认的资金用途和金额监督改造资金的使用。发现涉嫌侵占、挪用改造资金的，开户银行有权暂不予支付，经与投资单位核实确属侵占、挪用的，拒绝支付；不属侵占、挪用的，按程序履行付款手续。
第二十四条 区办公室每月初将上月资金使用情况(包括金额、用途、收款人等)报送投资单位。投资单位会同开户银行对专用资金使用情况进行检查。
第二十五条 投资单位应当制定贷款提取计划，根据房屋拆迁以及安置房建设和配套施工进度合理调度资金，安排贷款提取，采取协定存款、通知存款等方式，提高资金使用效率，降低资金占压成本。
第六章 附 则
第二十六条 本办法自2010年8月6日起施行，至2015年8月6日废止。
津公网安备 12010302000991号
